Calculadora de Financiamento 2026: Simule Suas Parcelas e Descubra Quanto Seu Imóvel Vai Custar de Verdade

SAC ou Tabela Price: Qual Sistema de Amortização Vai Custar Menos Para Você

No sistema SAC, a amortização mensal é constante — você abate sempre o mesmo valor do saldo devedor a cada mês. Os juros diminuem progressivamente porque o saldo devedor cai mais rápido. O resultado é que as parcelas começam mais altas e caem com o tempo, e o total pago em juros ao longo do contrato é menor do que no sistema Price.

Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim — o que facilita o planejamento familiar. Mas essa previsibilidade tem um custo: nos primeiros anos, a maior parte da parcela é composta por juros e muito pouco vai para a amortização do saldo devedor. O saldo devedor cai lentamente no começo, o que significa mais juros acumulados ao longo do contrato. Em financiamentos longos de 20 ou 30 anos, a diferença de custo total entre SAC e Price pode passar de R$ 50.000 dependendo do valor financiado.

O Que é o CET e Por Que a Taxa de Juros Anunciada Não é o Custo Real

O Custo Efetivo Total é o indicador que reúne todos os encargos do financiamento em uma única taxa anual. Além dos juros, o CET inclui o seguro MIP — que cobre morte e invalidez permanente do titular — o seguro DFI que protege o imóvel contra danos físicos, as tarifas administrativas do banco e o IOF. Todos esses encargos são obrigatórios e aumentam o custo real do financiamento em relação à taxa de juros nominal anunciada.

A lei obriga as instituições financeiras a informar o CET antes da assinatura do contrato. Se o banco ou correspondente não apresentar o CET de forma clara, você tem o direito de exigir essa informação por escrito antes de assinar qualquer coisa. Comparar financiamentos de diferentes bancos sempre pelo CET — e nunca apenas pela taxa de juros — é o única forma de saber qual proposta é realmente mais barata.

Entrada, Prazo e Taxa: Como Cada Variável Afeta o Custo Total do Financiamento

A entrada é a variável com maior impacto no custo total do financiamento. Cada real a mais na entrada é um real a menos de saldo devedor — e esse valor deixa de acumular juros por décadas. Aumentar a entrada de 20% para 30% do valor do imóvel pode representar uma economia expressiva no total de juros pagos, dependendo da taxa e do prazo.

O prazo tem um efeito duplo e contraditório: aumentá-lo reduz a parcela mensal, mas aumenta muito o custo total. Um financiamento de R$ 300.000 a 10% ao ano pelo sistema Price em 30 anos pode custar o dobro do valor financiado só em juros. Em 20 anos, o custo total cai significativamente. Use a calculadora para simular diferentes combinações de prazo e entrada — muitas vezes, um pequeno esforço adicional na entrada ou uma redução de 5 anos no prazo representa uma economia que vale muito mais do que parece no início.

Amortização Antecipada: Como Usar Dinheiro Extra Para Pagar Menos Juros

Toda vez que você faz um pagamento extra além da parcela mensal, esse valor vai direto para o saldo devedor principal — e elimina todos os juros que incidiriam sobre aquele montante pelos anos restantes do contrato. É uma das melhores decisões financeiras que um mutuário pode tomar, especialmente nos primeiros anos do financiamento, quando o saldo devedor ainda é alto.

Você pode amortizar pelo prazo — mantendo a parcela e reduzindo o número de meses — ou pelo valor da parcela, mantendo o prazo e reduzindo o valor mensal. Amortizar pelo prazo é geralmente mais vantajoso em termos de economia de juros. Uma amortização extra equivalente a uma parcela nos primeiros anos de um financiamento de 360 meses pode eliminar 3 ou mais meses do contrato, dependendo do saldo e da taxa. A legislação brasileira garante esse direito ao mutuário, e o banco é obrigado a recalcular o contrato mediante solicitação formal.

Como Usar o FGTS no Financiamento Imobiliário

O FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas em financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação. Para isso, é preciso cumprir uma série de condições: ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, e o imóvel financiado precisa ter valor dentro dos limites estabelecidos pelo programa.

O uso do FGTS para amortização antecipada segue a mesma lógica de qualquer amortização extra — cada real do fundo que vai para o saldo devedor elimina juros futuros. A diferença é que o FGTS é um recurso que muitos trabalhadores têm disponível sem impacto no orçamento mensal, o que o torna especialmente valioso nesse contexto. As regras de uso do FGTS são atualizadas periodicamente pela Caixa Econômica Federal — consulte as condições vigentes diretamente no site da Caixa ou com um correspondente bancário antes de planejar qualquer movimentação.

Conclusão: Calculadora de Financiamento — Simule Antes, Compare Sempre e Só Assine Quando Entender Tudo

A Calculadora de Financiamento é o ponto de partida para qualquer decisão de crédito imobiliário consciente. Ela mostra o impacto real de cada variável — entrada, prazo, taxa e sistema de amortização — antes que você se comprometa com décadas de pagamento. Simule diferentes cenários, compare SAC e Price e entenda quanto do que você vai pagar é juros e quanto é imóvel de verdade.

Lembre-se de que a simulação não inclui CET completo, seguros obrigatórios nem taxas administrativas — o custo real será maior. Antes de assinar qualquer contrato, exija o CET por escrito, compare propostas de pelo menos três instituições diferentes e, se possível, consulte um correspondente bancário independente ou planejador financeiro. Uma decisão bem embasada agora pode representar dezenas de milhares de reais de economia ao longo do financiamento.